不動産の利回りに騙されるな

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ie 300x200 - 不動産の利回りに騙されるな

私は不動産投資推奨派です。

人口は減るといっても、それは地方の非中心都市の話です。

中心都市はさほど人口は大きく減りません。

投資してよい地域と、そうでない地域にわかれるだけです。

その辺はまた後日話します。

さて、今日は不動産利回りの話です。

現在の貯蓄の利率はほぼ0%です。定期預金でもいい金利で0.2%とか0.3%とか、バカバカしいほど低いです。1980年代に現役だった人たちは、ものすごい高利率の社会で生きていました。しかも物価は言うほど上がっていません。むしろ下がったものの多いです。給料も上がっていません。高給、高利率の大きなアドバンテージを得る社会を受け継ぎながら、それをすべて食いつぶした世代の責任は重大だと思います。そういう時代の期の緩んだ時期に一番伸びる時期を過ごした人たちが、今上にいるわけで、日本がうまくいかない、変なメンタルの人が多いのも理解できますね。

さて、不動産の利回りですが、6%とか8%とか、ずいぶん高い利回りで宣伝しており、貯蓄よりずいぶんよいものだと勘違いして手をだしたサラリーマンが多いように思います。

(家賃収入)-(返済) で いくら残りますとか宣伝して、不動産屋は買わせようとします。

はっきり言って、市場の99%ぐらいは買ってはいけない物件だと思います。

返済の他に、修繕などの各種経費がかかります。

また、忘れている人がおおいのですが、固定資産税がかかります。

また、所得が増えれば所得税と住民税と社会保険料がUpします。

はっきりいって、動かす額の割には大してお金がのこりません。

また、業者の言う表面利回りは、合法的な水増しが行われている場合はおおく、きちんと妥当な家賃を把握して、本当の利回りを計算すると、大きく収入が落ちる物件も多いです。

私は、利回り11%強のRC、18%弱の木造アパート等を購入していますが、RCは税金が高くて、本当にお金が残りません。ただ、売却時の出口がでやすいのと、元金返済により、着実に資産が増えているので、売却時に大きな利益がでます。木造物件はさすがにキャッシュがのこりますが、出口が取りにくいです。しっかりメンテナンスして長くもたすか、最後は更地にして立て直しや売却を検討しないといけません。そのためには、キャッシュは使わずにためておかないといけません。はっきり言って、資産は増えますが、当分は贅沢しようという気などおきません。

収益の計算には

周囲と比較して妥当な家賃で利回り計算する事

満室ではなく75%~80%稼働ぐらいで収支を予想し利益がでること

経費率は40%で利益がでること

返済比率は50%を上限に物件購入と融資を検討する事

固定資産税をわすれないこと

元金返済は利益になるのでそれを忘れずに所得税・法人税・住民税・社会保険料のUpを概算する事

できるだけ耐用年数を超える融資を受けない事。耐用年数越えなら15年ぐらいで返済が望ましい。

以上をかならず忘れずに検討してから物件を購入してください。

これで、キャッシュがでない物件は購入してはいけません。

これだけ守って、購入できる判断のできる物件はほとんどありません。

99%は買ってはいけない物件であるとよくわかると思います。

良い物件を購入しても、手に残るキャッシュは満室時家賃の2%前後です。

利回り20%近くだと、かなりのキャッシュがのこりますが、客付け可能で、そんな利回りの物件はなかなかでるものではありません。表面利回りは 築年数にもよりますが、初心者が購入できる築古なら、利回り11%~12%以上ないと、まあ苦しい経営になると思います。

これが、わたしの不動産運営の実感です。

しかし、経費でいろいろ落とせたり、いろんな人と付き合いができたり、いろんな勉強ができたり、ルールをまもれば非常に負ける確率が低かったり、資産拡大が爆発的であったりとメリットもかなりある投資としては私はいちばん好きな投資対象ではあります。

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