不動産投資は儲かるのか?

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img 1364 - 不動産投資は儲かるのか?

私は不動産投資をしています。

投資額は3億程度ですから零細大家の部類に入ります。

不動産投資に馴染みのない人からすると、利回り10%としても3000万の家賃収入があるのだから仕事やめたらいいんじゃ? とか思うかもしれませんが、そう簡単ではありません。

私の投資額の9割がRC造です。これは資産性を考慮してのことです。木造や軽量鉄骨の方が利回りがよく、うまく運営できるなら投資効率はいいですが、資産性が低いです。

よって土地値あたりの物件を買わない限り買えば買うほど資産は赤字になってきます。そうすると銀行から融資が出なくなりますので買い進める事が出来なくなりますので、資産性を重視するどうしてもRCがメインになります。

問題はRC造は固定資産税が馬鹿高い事です。税金を払うとあまりキャッシュが出ません。エレベーターがあるとそれも維持費が結構かかります。

投資額の2%Free cash が年間に出れば御の字と思います。うまくやって3%ではないでしょうか?2%なら年間600万円のFree cashです。

思わね出費に備えるなら手をつけることはとてもできないですね。

私のRC造物件は利回り11%強程度で返済期間が22年以下と短く、損害保険もFullでかけて、生命保険も物件価格分かけていますので、2%なんて全然でてないですね。税金払って1%強でてるか? という感じです。ただ出口は返済が進めば取りやすく、売却時に大きくキャッシュが増える可能性があります。返済は凄い勢いで進んでいます。

木造の物件もあります。人口10万弱の地方都市の中心部で土地の実勢価格よりちょい高い程度で購入しています。表面利回り18%で満室経営できてますので、こういう物件がすごくキャッシュが残ります。こういう物件をなるべく資産毀損しないように買い、RC造を混ぜてキャッシュフローと資産性のバランスを取る必要があります。

私はキャッシュフローの出る物件をもう2-3買い増せればいいなと今は考えています。

ただ田舎になりすぎると、利回りも資産性も一見いいけど、家賃の単価が安すぎて実は全くキャッシュフローが出ない物件がたくさんありますので需要がないところで買ってはいけません。

そんなこんなで、通常のビジネスと比較して投資額に対する効率は良くないです。

しかし、融資でレバレッジが効きます。私の自己資金投入額はわずか400万円です。すでに回収済みですので、うまく運営すれば徒手空拳で利益を生み出し続けることになります。レバレッジが効くのがメリットと言えます。

また他のビジネスと比べて管理の手間が非常に少ないのもメリットです。私がやっているのは会計ソフトへの入力作業ぐらいです。もうすこし物件が増えたらこれも税理士さんに追加料金を払ってやってもらおうと考えています。

レバレッジが効いて資金効率はいいけど、投資額に対する利回りは良くない。手間がかからず時間効率は良いというのが不動産投資の特徴と思われます。

蛇足ですが、不動産投資は税金面で有利です。これもキャッシュフローに影響してきます。

私は個人の所得税+住民税 の実効税率が40%ほどで社会保険料を考えると半分税金で取られると考えていいと思います。

不動産投資は基本法人ですべきですが、個人で5棟もしくは10室以上の不動産投資をすると青色申告ができ、色々経費で落とす事が可能です。基本は法人で所有しながら、安い戸建を個人で5つ持つのが資金効率的にはいいのかな? と思っています。

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