不動産投資はチャンス到来: 世界でも稀な優位性の理由

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昨日はトレード出来ず

ユーロとポンドが 戻ってきましたね

ユーロ安、ポンド安はまだ期待ですが、ちょっと潮目が変わりつつある気もします

完全に潮目が変わる前に

含み損は処理したいなぁ

その辺はまた後日語ります

今日は投資でも不動産投資の話です

今は政府の政策金利はマイナスであり、融資の金利は低位固定されています。

私はささやかながら不動産にも投資し、個人でも法人でも持っています。

個人は所得税+住民税+社会保険料 で実効税率50%ぐらい。不動産での純利益は60%取られますから節税目的がメイン、法人は資産形成がメインです。

最近はスルガ銀行の事件があり、融資が閉まってきていますが、自己資金を2割入れれば、金利自体は低いままですので良い投資ができる状態です。

新築築浅ではイールドギャップ8%、築10-15年で9%、築15-25年で10%あれば、物件瑕疵がなく、需要があるところなら、まあ回ります。イールドギャップとは、物件表面利回り-借入金利のことです。

中古の方が家賃低下が限られますので、実は初心者向きです。

さて、このイールドギャップですが、世界の主要都市では全く取れません。そもそも世界の主要都市の地価は上がり続けており、賃貸で収益をあげるのではなく、物件価格の値上がりを狙って不動産を買うという、ハイリスクな投資になっているようです。イールドギャップが取れないと不動産には修繕費、管理費、共用部水道光熱費、客付け広告費などかかってきますので、毎月の収支が合わなくなります。このイールドギャップがとれて、しかも物件値上がりが狙えるという、不動産投資家にはよだれが出る条件が整っているのが日本です。

日本では空き家が問題となっているのに、不動産投資? と思われるかもしれませんが、空き家なのは、非常に築古の物件や過疎地域に物件です。主要都市中心部と郊外の賃貸需要は日本人だけを顧客にしてもさほど減りません。今後30年で10%といったところです。また、絶対に移民が増えます。日本は少子高齢化が進むので、代わりに税金を払ってくれる人が必要になります。

移民は、嫌がる人も多いですが、結局背に腹は変えられず、どんどん増えていき、主要都市は全てコスモポリタン化するでしょう。そうすると今の試算よりは、住居の需要は減らないことになります。都市の集約化が進むと、むしろ需要は増えるかもしれません。私はそう思っています。

不動産投資は土地勘、経験が必要です。まだまだ米国などと比べて、歪みが大きく不完全な市場で、主要都市の不動産市場はいっときバブル崩壊もあるでしょうが長期的には成長を続けるでしょう。

こんな有望市場に、世界でも稀なイールドギャップで投資でき、しかも日本人であるというアドバンテージを使わない手はないと思います。

ちょっと前までは、フルローン(物件価格全部ローンで賄うこと)やオーバーローン(物件価格以上に融資を引いて、購入手数料なども賄うこと)で融資を引けていました。フルローンやオーバーローンで不動産賃貸運営をまっとうにできるなど、先進国でそうそうありません。私の物件もオーバーローンですが、難なく回っています。

不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われますが、融資が効くのでレバレッジで資産拡大に適しています。大規模修繕やエレベーター交換などもあり、現金はイマイチ残りませんが回していれば、売却時に莫大な利益を手にします。社会から金を集めていく、集金マシーンの役割を果たします。

現在の異常な低金利政策は不動産投資に有利な状況を作り出しているのは間違いありません。固定金利で借りて、リスクヘッジしてうまく回せる事が出来れば、良い投資になる確率が高いのです。

ただ、不動産業界は騙しが多いです。自分で本を最低100冊は読んで、知識をまとめて、チェックリストぐらいは作ってから行うこと、安易に書類にサインしない事は心がけて、自分で責任を負う覚悟をして行う必要があります。

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