財務の基本

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不動産投資で重要な財務面でのチェック事項です

1、積算評価額が売値に近い物件を取得する事: 都心だとなかなか積算価格はでませんが、私のように地方の投資をメインにすると特にRCは積算が出やすいです。土地は相続税の積算価格を用います。しかし、積算価格のでる物件(資産価値の出る物件)と資産価値には目をつむって収益性のよい物件を組み合わせる視点も必要です。初めのうちはある程度資産価値のある物件を買う方がその後の融資が出やすいと思います。積算価格のある物件は値が下がりにくいですのでリスクヘッジになります。

2、土地の資産価値が、建物の資産価値と比較して大きい物件を狙うこと。収益性がそこそこあれば、土地は値段が下がりにくいのでリスクヘッジになります。土地の価格が全体の価格の50%以上がお勧めです。

3、イールドギャップを気にすること。金利は、低い方がいいのは当然ですが、必要なイールドギャップ(表面利率ー融資の利率)によって銀行に求める金利の上限が変わってきます。新築ならイールドギャップ6%はほしいです。築15年以内の中古であれば7.5%以上、築15年から30年なら8%以上、築30年以上なら10%以上は確保した方がストレスがないと思います。私は10%以上のイールドギャップを確保して中古物件を購入しています。それでもフルローン、オーバーローンで借りていますのであまりキャッシュはのこりません。高いイールドギャップで買う事、必要最低限のイールドギャップを大腿把握することはリスクヘッジになります。

4、返済期限は修繕費などすべてを厳し目に加味してフリーキャッシュが年間で物件価格の2%以上(最低1%以上)出る程度でできるだけ短く設定するのが私のおすすめです。元金を返済することで事業体としての純資産を増やし、次の融資をうけやすくします。また返済を早く進めることで物件売却で借金が残らなくなる時期が早まります。ただ、フリーキャッシュを増やして事業拡大をもっとスピーディにしたい人は返済をできるだけ長くすればよいですが、その場合は金利が普通は上がります。また、固定金利の期間が過ぎても残債が多くなるので、その時に政策金利が上昇していると借金が返せなくなる可能性があります。残債も減らないので物件売却時に物件価格が下がっていると物件を売っても借金がのこる可能性が上昇します。返済時間を長くするという事はそれだけ不測の事態に対応するリスクヘッジを減らしていることと思って下さい。かといってキャッシュがある程度残らないと不動産賃貸運営をしている意味がないですのでバランスをとってください。

5、借り入れ年数は RCなら法定耐用年数を超えない設定としています。築20年のRCなら、 47-20で27年で返済プランをたてます。キャッシュフローが苦しくなるなら5-10年程度はオーバーさせてもいいですが、そうしたことは私はありません。当面キャッシュフローは落ちますが、私は本業のキャッシュで余裕で生活できるので、元金返済をしっかりした資産を増やすことに重点を置いています。木造や軽量鉄骨の築古では基本的に15年程度で融資をうけます。減価償却が4年程度の物件はデッドクロス後の収益がギリギリでもいいですので、黒字になる高い利回りの物件を購入しないといけません。

6、固定金利期間はかならず5年以上設定した方がよいとおもいます。変動金利なら金利は低いですが、そもそも変動金利でないと回らない物件なら買わないほうがよいです。私はRCは10年以上固定、木造なら5年以上固定金利となるいようにしています。

7、元金返済部分には税金がかかってくることを理解する事! これは非常に重要です。税金を支払ってもキャッシュが少しでもプラスで残るシミュレーションを行います。元金支払いは現金はなくなるのに、支払った額に税金がかかるという恐ろしいシステムになっています。気を付けてください!税金が払えないと経営になりませんので注意してください。

8、収益の計算では空室率を加味すること! キャッシュフローは空室率80%で±0以上になるべきです。満室経営などできないものだと思ってプランを練ってください。頑張れば90%以上の稼働率は比較的容易に可能ですが、だんだんきびしくなっては来ています。私はあまり人口減を悲観していません。そのあたりはまた後日ブログででも述べたいと思います。

9、経費は最悪を想定せよ! 経費率10-15%で築古の物件の経費率を計算するなどしてはいけません。自殺行為です。新築なら20%、中古なら40%で計算すべきです!私はその条件で最低1%以上のキャッシュフローがでるようにしています。

10、保険は必ずFullでかけること!!! 重要なリスクヘッジです。築20年以上の築古の場合は結構元がとれます。しっかり保険は使うことが重要です。忘れがちになってしまいますので注意です。

11、初心者は多少お金を払ってもコンサルタントできる人を確保する事! 私も有料でコンサルを受けて、購入時物件の相談をしていました。私もそのうちコンサル事業をやろうと思っています。

以上です。随時更新していきます。

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