不動産投資のリスク

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不動産投資におけるリスクについてまとめました。

私は以下の6つのリスクがあると考えています。

1. 経済と環境にかかわるリスク

2. 不動産販売会社・管理会社にかかわるリスク

3. 金融機関にかかわるリスク

4. 入居者にかかわるリスク

5. 税務署にかかわるリスク

6. その他のリスク

各リスクへの対策を羅列してみました。時々クイックに自分のリスク対策に抜けが無いか、見直しに使用していただけるとよいと思います。

1.経済・環境にかかわるリスクと予防法

主に自然災害のリスクがあてはまります。活断層エリア、埋立地、海岸沿い、低地、木造家屋密集地、道路の狭い地域、原子力発電所近くを避けるという立地面での選択でリスク回避ができます。岡山市や佐賀県などは活断層が少なく、地震リスクが低いと言えます。特に岡山市は唯一の活断層のない政令指定都市であるので、人工減少リスクも緩和できます。
また、重要地域を選ぶことも重要です。大病院、公立大学、大企業、交通量の多い地域、お偉いさんたちの居住地等ほぼ間違いなく賃貸需要が発生する地位い、天災で不具合が生じても復旧が優先される地域を選択できればリスク回避できます。
また、小規模面積の部屋の多い建物を選択すると地震に強いです。区分であれば、1階、高層階は避けたほうが無難です。
昭和56年以前の物件(旧建築基準法物件)は購入しないというのもリスク回避になります。だし、こういう物件は誰も買いたがらない分お宝物件になる可能性も秘めていますので、注意しましょう。
火災保険、地震保険には基本的にFullで加入する事は重要です。特に築古の物件では必須です。まめに保険請求できるか代理店に聞くことが必要です。
新築・築浅は投資資金の無い人には不向きです。利回りが低く、投資効率は下がることになります。
火災報知機を設置し、設備点検は適切にしたほうがよいです。へんな責任を問われないようにすることは重要ですので、安全対策をけちる事はやめましょう。
空室対策のノウハウをしっかり勉強してみにつけることで、経済の多少の変動で入居に厳しい状況になっても周囲に対して優位性を保てます。

2.不動産販売会社・建物管理会社・賃貸管理会社・家賃保証会社にかかわるリスクと予防法
新築を依頼したり、修繕を依頼したり、管理を依頼した会社の倒産の可能性があります。ある意味どうしようもないです。株式会社なら、経営状態をIRで確認できます。
大規模修繕費用一時金の請求は交渉して減額、分割払い等にしたほうが無難です。
家賃送金の遅延、勝手な家賃送金日の変更をされることもあります。最低限のチェックは日々怠らずに、まめに管理会社と連絡を取りましょう。

新築時は耐震偽装のリスクがあります。時々現場に顔をだし、飲み物など差し入れて、進捗ややっている作業について聞きましょう。写真を定期的にとることも必要です。建築会社に写真を頼むとともに、自分でも撮影しプレッシャーをかけましょう。

問題解決に役に立つ組織(行政指導)をしることも重要です。
社団法人 宅地建物取引業協会
社団法人 高層住宅管理業協会
消費者生活センター

以上はかならず覚えておきましょう。

取引する会社関連のとらぶる予防方法一覧です

  • 管理組合があることを確認
  • 売買契約書をしっかり確認・控え保存
  • 建物管理委託契約書を確認・控え保存
  • 賃貸管理委託契約書を確認・控え保存
  • 敷金預かり所確認・控え保存
  • 施行・販売・建物管理を1社で行わない
  • 会社の信用力、財務内容を常にチェック
  • 売ったら後はおしまいという会社とは付き合わない。サポートのしっかりとした不動産会社を選ぶ
  • 提携金融機関をもった不動産会社を選ぶ
  • 厳しめの想定家賃収入で採算を考える
  • 入居募集案件をしっかりチェック: 敷金、礼金、家賃、共益費、水道光熱費。誰があずかるのか? 滞納家賃充当、故意・重過失による修理費充当、短期間解約時の違約金充当等の返還条件は明確にしているか? 賃貸管理会社の手数料はいくらか? 管理組合経費(誰が誰に払うのか? 別建てか? 家賃に織り込み済みか?)
  • 建物管理、賃貸管理、家賃保証会社と定期的にコンタクトをとる
  • 信用力の低い賃貸管理・家賃管理保証会社の場合は、入居者から直接入金してもらう
  • 敷金は自ら預かる.

金融機関にかかわるリスクと予防法

バブル崩壊、金利上昇、失職、融資上限(通常1人1銀行1億 ~ 年収の20倍)到達などがリスクとなります。

金融機関関連リスクの予防法一覧

  • 不動産会社提携の金融機関を紹介してもらう
  • 自分の取引先金融機関を使う
  • 頭金を多めに出す
  • 別件担保に出す(どうしても借りにくい場合)
  • ノンリコースローンを活用する
  • 対物審査では、資産価値、負債、損益計算、資金繰り、等を資料を基に説得
  • 対人審査では、財務内容、損益計算、資金繰り、保有資格、ノウハウ、業務経歴などを基に説得
  • 融資可能なところ: 銀行、生命保険会社、ノンバンク、日本政策金融公庫、地方公共団体、勤務先、教育ローン、使途自由ローン
  • 金銭消費対策契約書、抵当権設定契約書はしっかり確認
  • 売買契約書にローン条項がついているかきちんと確認
  • ローンの支払いは勤務先の給料に依存しないこと
  • キャッシュフローに余裕を持たせる
  • 返済実績、預金残高実績、別件取引などを交渉材料に、金利を下げる
  • 場合によっては繰り上げ返済(基本的にしない)
  • 借り換えの検討を行う

以上を心がけることが必要です

4.入居者にかかわるリスク

以下のものが挙げられます。

  • 家賃滞納
  • 騒音
  • 夜逃げ
  • 水漏れ
  • 泥棒、不審者
  • 不自然死、自殺、他殺
  • 火災

入居者関連予防法一覧

  • 入居者はできるだけ選定する。入居者の属性は同じにした方がよい(入居者の立場に立って考える。Ex: 単身用に 夫婦→子供ができたら鳴き声がうるさい)
  • 賃貸契約書更新は確実に行う(家賃、各種費用について)
  • 各種料金の支払い方法、保管方法をしっかり確認
  • 迅速なトラブル対応
  • 家賃滞納には迅速に対応
  • 法的手続きも早めに
  • 滞納分は遅延利息を取ること
  • 敷金は退去後点検など終わらせてからゆっくり返金
  • 家賃回収時、修理時に入居者と部屋の状況を確認してもらう
  • 飲食店の入っている物件は火災のリスクが高いので避ける
  • 保険にしっかりはいる
  • 防犯にそなえる:オートロック、ディンプルキー、テレビモニターインターホン
  • 建物の外に建物・賃貸管理会社の緊急連絡先を貼っておく
  • 入居者の連絡はタイムリーに行わせる
  • 自己物件に対する入居者募集にはあらゆる対策を講じる:家賃は一定期間事故を通知し、下げなくてはならなくなる。家賃を下げたことはほかの入居者には伝えないように依頼する。
  • キャッシュフローは余裕を持たせる。
  • 自己物件は購入しない
  • 賃貸借契約書において、自殺の場合の違約金条項を作る

空室対策一覧

  • 分散: 地域、タイプ、施行・販売・賃貸管理会社
  • 優良物件を選ぶ
  • サブリース契約:利益率はやや落ちる
  • 法人貸し
  • ファミリー向け物件
  • しっかりメンテナンス
  • 迅速対応
  • 更新は現状維持でOKとす
  • 退去理由は聞いておく
  • 迅速な賃貸募集
  • 低賃貸料・敷金・礼金
  • 条件を広げる
  • 専任で選んだ会社にプッシュする
  • いろんな手段で募集する
  • 自分で行動して賃貸人を見つける

5.税務関連トラブルの予防法

予防法は以下の通りです

  • 会計、税制の勉強を怠らない
  • キャッシュフローに余裕をもたせる
  • 税務関連書類はしっかり整理
  • 税務署の呼び出しはがきに対してはまず電話
  • 税務署の人間も結構ミスをすると心得る
  • 明確な漏れ、誤りは素直に認める
  • 解釈の違いについてはしっかり議論する
  • 土地・建物比率が大きなポイント(土地は減価償却の対象ではない)
  • 印紙税の節税(大手との契約では): コピーも証拠能力がある
  • 交際費に該当するかどうかの判断を税務署員が判断する権利はないとしれ
  • 税務署員は恐怖心をあおるのが上手なので
  • 1つあるということは、他にもあるということですね → そんな決めつけはおかしいと反論 (個別の成否はとわず、全体を否認するのは完全に税務署員の職務怠慢)
  • もし追徴されるとしても、追徴課税は10%、重加算税は35%。 重加算税をとりたがるが、証拠がない限り絶対に取れない。うっかりミスは追徴課税どまりなので、重加算税の対象となると言われてもうのみにせずに冷静に対処する
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