安定性の確保

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安定的な不動産投資に必要なファクターを箇条書きしました

トレードオフになる項目もあるかもしれませんが、多くあてはまるほど安定的になると思います。

物件を選ぶときはついつい、甘い判断をしがちです、時々自分の方針の見直しに使用してください。

  1. 自己資金を多く確保する
  2. 立地は変えられない客付けができる立地は良い立地である。
  3. 残存価値(積算価格と収益力)、税金、立地といった総合的な判断を下すことを心がける。
  4. 税金面では評価額が低いのに高い家賃収入が取れる物件は良い物件である。
  5. 初めからキャッシュフローを出せる物件である。
  6. 安く買うことは一番大事。
  7. 積算以下物件を買うことは規模拡大の為には必要。
  8. 土地値以下の物件を買いながら、建物:土地比率は 1:1 以上で建物を多くして買う。売るときは土地の比率を多くして売る。
  9. Loan To Value (LTV)はできるだけ 50%以下 (ビジネスとして行うならこれは大事である。LTV 100% や Over loanで大儲けという本もたくさんあるし、実際可能なのだろうが、これはRisk-Onに世の中がなった初期に投資してRisk-Offになる前に撤退できなければ必ず破たんする)
  10. できるかぎり利回り15%(軽量鉄骨)~20%(木造)以上を目指すこと。最低10%(大規模RC造:25部屋ぐらいほしい)。
  11. 返済が利回りの半分以下なら安全域。
  12. イールドギャップ(簡易版: 表面利回り-利率) が8%以上は安全域だろう
  13. 家賃の手残りは 経費を引いて30%以上
  14. 業者にいわれるままの新築は良くない(土地を自分で安く購入して信頼できる業者に立ててもらい、利回り地方なら8%ほしい)
  15. 一棟買いをできるだけめざすことは規模拡大に大事であるし、規模が大きい=リスクヘッジである。
  16. Family 向けが好ましい。
  17. Family 向け一戸建て、土地付きも可。(管理楽、土地がつく)
  18. 1K、1R 物件投資はしない!
  19. 最初の2棟がカギである。絶対成功させないといけない。
  20. 出口戦略は常に検討する。
  21. 勤め先・関係者には不動産経営の話はしない
  22. 債務超過は避ける: 資産(流動資産+不動産積算評価額(銀行評価額))>負債 を常にキープ
  23. 積算価格が高く、購入価格良い高い方がよい。
  24. 客付けが難しくない地域の高空室率物件が安く買えるので客付けさえできるなら買いである。
  25. 宅地建物取引免許証は大家に不要 よほど余裕があればとってもよいが、労力のわりにメリットはすくない
  26. 利回りと流動性は反比例の関係と心得る
  27. 既存不適格は問題解決可能なら良いが、違法建築はダメ
  28. 床面積40m2以下は住宅ローンが使えことを出口戦略として考慮にいれておく
  29. まず10棟買う、そして古いものから2棟売ってみる
  30. 譲渡税が半分になる6年後以降に売却は念頭におく。市況次第で早めの売却はありである。
  31. 節税はほどほどに、税務調査対策は怠るな。
  32. 不労所得獲得が目的と認識する。手間をかけすぎるな。
  33. よって、管理費がそれなりにかかってもやむを得ない。
  34. がんばらない不動産運営をめざす。
  35. 1棟買いからはじめ、戸建ては管理のメドがつくなら買う。
  36. 貸借対照表のバランスをとる 自己資本比率30%以上が不動産投資開始10年後の目標とする。
  37. 安く買って、安く貸すというシンプルな戦略が一番。無理する必要はない。
  38. 購入地域はよくしった地域に限定する。
  39. 地震等災害のない地域の物件を買う
  40. 購入後現金が物件価格の5%程手元にある必要がある
  41. あと15年~20年営業できる物件を買う(状態が良い)
  42. 返済比率50% でOK(死守ライン), できれば40%以下がよい。
  43. 10年後の市場価値が購入時の70%
  44. 10年後の賃量総収入が購入時の80%
  45. RC は稼働率90%で想定でもよいが。築古木造は80-85%以下で。
  46. 経費率は年数と構造で30-40%でざっと計算(40%で大丈夫ならまずOK)
  47. ワンルームは立地が良くなければダメ(駅近い、大学、大病院、オフィス街など独身者居住多い)
  48. 不動産取得税、固定資産税、都市計画税も考慮にいれて試算してくれる不動産会社を選ぶ(これをしない会社は非良心的)。想定家賃は低めに設定して、決して満室の想定で行わない会社、率先していろいろな情報を出してくれる会社を選ぶ。
  49. 売却まで考えて利益が出るかどうかを考える
  50. 購入時諸経費と頭金をなるべくはやく回収できるプランをたてる: 年末決済。敷金多い。不動産所得税の分割納付。空室対策、修繕が当面要らない。
  51. 買い進められるようにプランをたてる。
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