不動産投資で大規模修繕は大きな出費であり、失敗したくないものです。
チェックリストを作ってみました。参考にしていただければ幸いです。
良心的な業者を選別することがすべてです。できれば信用できる人からの1-2社紹介してもらいましょう。その際も相見積もりは必須です。相見積もりを嫌がる業者を相手にしてはいけません。
また、予算があるなら、郵便受けなど、ついでに発注することでTotal コストを安くしてもらえるよう交渉しましょう。
- 必ず相見積もりを最低3件とること!(めんどくさがらない!)
- 図面があるか探す。図面がないなら歩幅なので簡単に建物の規格測定する。
- 建物の表面積を自分で把握する:おおざっぱでいいです。
塗装面: ● 平米
屋上面: ● 平米
上記を念頭に置き、平米数ごまかされていないか確認の目安とします
高さはマンションなら 3m/階程度が目安 オフィスは4-5m階程度 - 業者の仕上げた物件施工例は確認できるか?:5-10年ほど経過したものと新しいもの。
- 業者の同じ規模の物件の施工経験はあるか?
- 業者にフレキシブルな提案、選択できる提案があるか?
- 機能性、防水性、耐久性 をしっかり考慮しているか?:何年もたせたいのか?
- 業者の職人の数・チーム構成は?:通常複数の企業が絡みます
- 業者に外壁診断士等の資格がある社員がいるか?:いなくてもいいですがあった方がよいです
- 5年や10年保証があるか?:あったほうがよいです。手抜きの抑止力になるので必要コストです。
- グレードアップは不要(グレードアップすると経費計上できません)
15年もつのがよい。シリコン? - 必要なら物件名変更:看板などの物件名も変更
- 鉄部塗装は行うか?
- 浄化槽や壁などついでに塗装する部位はあるか?
- 屋上防水は行うか?
- 屋上防水の施行方法は?
- 屋上の塔屋の塗装は?
- ライト交換するか?(LED化)
- 給排水管はついでに直せるところはないか?
- 郵便受けは交換するか?
- ドア塗装は行うか?
- ベランダ防水行うか?
- 非常階段はどうするか?
- 消防設備は交換必要か?
- 駐車場の線引きは行うか?:増やせるならついでに増やしましょう。
- 草取り、伐採は行うか?
- エントランス綺麗にできないか?
- 住民への周知はしっかり業者がしてくれるのか?
- 交通整理など管理はしっかりおこなうのか?
- 写真で記録を残してくれるか?
- 自転車置場はどうするか?
- 工事の管理費が異常に高くなっていないか?