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収益不動産選び

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不動産物件選択時のチェックリストです

個人的な方針を交えています

不動産投資ではたくさんチェックしないといけない事柄があります

余計な情報はいらないという人もいますがどんな情報があるのか一通り知っておくべきです

大体すべてを網羅しているので、自分なりのチェックリスト作成の参考にしてくださいね

全部チェックして買うことなど不可能ですから、そこは勘違いしないでくださいね

知識武装としてですし、チェックできることはチェックした方がよいと思います

初動時物件チェックリスト:
[]立地は良いか? 最重要! 地方でも最後まで人口が減りそうにない立地が重要!
[]物件名
[]築年数
[]構造
[]立地
[]部屋数
[]駐車場数
[]希望売値
[]広告上の表面利回り
[]土地相続税価格と周囲売買価格の剥離と今後の地価見通し(含み益は土地の持ち分で決まる。地方主要都市中心部まではOKだろう)
[]エレベーター は無い方がよい
[]浄化槽は無い方がよい
[]駐車場は借り上げる必要が無い方がよい
[]外壁、屋上、部屋のリフォーム代金把握

上記で購入を本気で検討するなら下記の詳細な検討に入ります

チームへの連絡
[]管理会社: 購入したとして管理できるか? 購入対象の情報を持っていないか?

[]大規模修繕・リフォーム: 必要なら業者と一緒に物件確認

[]1982年(S56年)以降の物件である:旧耐震物件は買わない。
[]買える客である事をアピールするネタをそろえ、売主に送る:
[]すぐに手間をかけずに遅れるものを送ってもらう:レントロール、登記簿謄本写し、固定資産税評価が分かるものの3つは最初の資料として必須。
[]すぐに手に入らない情報は随時伝えてもらえるようにしておく:

初動で得た情報からスクリーニング
[]レントロールの妥当性:高すぎる部屋がないか?
[]登記簿謄本はきれいか?:変な抵当がついてないか?
[]利回り
[]大規模修繕歴
[]空室率と空室を埋める費用:広告料2か月
[]エレベーターメンテナンス、修理・交換の可能性
[]エレベーターはフルメンテ契約があるのか?:フルメンテ契約なら購入対象にしてもよい。
[]エレベーターなしは原則3階建て以内まで
[]浄化槽のメンテナンス、修理・交換の可能性
[]受水槽のメンテナンス、修理・交換の可能性
[]未登記、登記抹消の必要性
[]境界確定しているか?:必須! 容積率や建ぺい率がぎりぎりだと危険。
[]建築確認通知書はあるのか?: 必須!
[]検査済み証はあるのか: 必須! 出口がとりずらくなる
[]再建築できるか? 市街化調整区域、接道、災害危険区あ域(がけ)、条例(長屋条例等)
[]銀行評価と売値の差
[]土地は所有権か?借地権か?
[]元付け業者か?
[]当面必要な修繕も含めた利回り
[]店舗・事務所: 飲食店は不可。騒がしい施設も不可
[]建蔽率の違法性はないか?
[]容積率の違法性はないか? 前面道路幅員による計算も行う。
[]駐車場 か 駅近 か どちらも不要か?
[]立地適正化区域内か?: 人口減対策

有望なら次に
[]相続税積算で資産性評価
[]収益還元価格で売値の妥当性評価
[]値引きの理由探し:銀行評価、修繕、未登記、浄化槽、エレベーター、周囲環境
[]地域の空室率は?
[]瑕疵担保2か月以上:新しいものは6か月要求から
[]なぜ売るのか?
[]いつから売りに出ているのか?
[]買付が入ったことはあるのか? いくら?
[]親しいリフォーム業者や1級建築士に見て貰い修繕見積
[]敷金、礼金をとっているか? 敷金の売買時の扱いは?
[]隣人との問題はあるか?:人が暴力団等だと大変。
[]即売った場合にいくらの値が付くか?
[]空室は埋められるか?: 近くの不動産屋、最寄り駅の不動産屋に3件ほど確認
[]ガス、水道の配管図があるか
[]滞納者、退去予定者はいないか?確認
[]現在の管理料は?
[]清掃料は別途必要か?

非常に有望な物件なら
この時点で買付を出す。

書類の詳細をゆっくり落ち着いて確認
書類一覧
[]登記簿謄本:必須。所有者と売主は同じか? 売主はこの物件を何円で買ったのか?
[]レントロール:必須。最新のもの。入居者の名前、入居日、家賃、残っている敷金の額、契約期間、入居者の職業、年齢等が記されている)。周囲の家賃との比較。過去の滞納状況。家賃の下落率(同じスペックの部屋で入居日と家賃を比較する)。入居者情報が無いのは不可。周囲の家賃と比較。歪みがある場合は何故か?考察。空室の状況についても詳細に確認。
[]支出明細: 必須 。まったくなにも出てこないのはダメ。
[]告知事項確認できるもの: 物件、入居者に関するもの
[]固定資産税評価証明書(すべての土地区画、建物あるか?):必須
[]建築確認通知書:必須
[]検査済み証:必須
[]公図:必須。道路は私道ではないか? 再確認。
[]貯水槽清掃報告書
[]浄化槽定期点検報告書
[]エレベーター定期点検報告

[]建築基準関連規定適合の検査済証:準必須(古いと無い事も)
[]敷地の地積測量図
[]道路の地積測量図
[]仮換地処分通知書
[]換地処分図
[]建物平面図
[]建物配置図
[]構造計算書
[]境界立ち合い協議書:必要なら
[]設計図書: 大体の外壁塗装代がわかる
[]上下水道埋没図面: 汚水間口径(通常200-400mm)、走行、位置、深さ
[]ガス埋没図面: 口径、走行、位置、深さ、引き込み口径
[]道路査定図
[]隣地要約書、隣地立会証明(測量図登記がない場合)
[]大規模補修歴を証明するもの(修繕、水害、シロアリ等)、区分なら今後の予定(大規模修繕直前のただ乗りの可能性)
[]増改築工事の記録
[]付帯設備および物件状況確認書
[]特別依頼合意書を作る必要があるか?
[]マンション物件は修繕積立金の積み立て状況確認書類
[]修繕記録: 屋根防水、外壁、給排水
[]消防設備点検報告書
[]確認台帳(建築物)記載証明書
[]建築計画概要書
[]過去の空室率がわかる賃貸履歴(大手管理では記録がある)
[]管理組合、管理費、修繕積立金の管理状況を確認: 区分マンションの場合
[]劣化対策等級2 or 3 級がある物件?(木造の場合融資に有利)
[]耐震等級: 良いと保険や融資で有利かも
[]入居人の賃貸借契約書: 見せてもらえる段階で (現地確認とあわせて偽装入居有無確認)

詳細データ確認
[]日当たり: Family type はほぼMust
[]満室にできる客付け条件を確認: 適切な家賃、敷金、礼金、広告料、入居ターゲットはいくらか? 仲介にヒアリング
[]店舗はないものとして利回り計算:入居があったらもうけものという程度で
[]敷金礼金月数(賃頼需要の目安)
[]駐車場: 2.5×5.0 m がいくつ取れるか? 軽自動車で 2.0×3.5 m 。郊外なら最低1部屋1.5台。1部屋1台+ 周囲にいつでも0.5台分確保可能でギリギリOK。5000円以上とれる地域か?
[]学区
[]道路: 4m以上の幅の道路に2m以上接する
[]売却額: 積算>収益還元=売値の関係がBest。
[]積算は?: 土地の比率が半分以上ほしい?
[]土地の形状は悪くないか? 間口2m以上? 面積が広いなら間口4m以上

[]返済比率 30% 前後を目指す。絶対死守ライン50%
[]将来立て直しても収益がとれる土地か?
[]接道は2m以上、 4m以上(分譲可能)? 2m以下なら再建築条件確認
[]接する道路は公道?: 私道なら再建築条件確認
[]建設した業者名
[]最近の銀行への入金状況: レントロール通りの収入?
[]最近一年の管理費、修繕費

[]敷金が高額すぎる部屋がないか?: 敷金が買主にわたらないときに注意。

[]過去の空室率
[]大規模修繕歴、補修歴、専有部修繕履歴、チェック
[]消防点検、貯水槽点検、エレベーター点検歴 チェック
[]敷金残高、現在の設定、売買時の扱い

[]抵当がついているか? → どう外すのか確認
[] 不動産取得税控除受けられるか?: 新築の場合

近くの施設

[]病院
[]駅
[]高速道路
[]スーパーマーケット
[]銀行
[]オフィス街

[]嫌悪物件がない: 学校・清掃工場・葬儀屋・工場・遊戯施設・原子力発電所・産業廃棄物処理場・下水処理場・ガスタンク・風俗営業店等
[]騒音は? 飛行機、電車、工場

ライフライン

[]上水 貯水槽? 直結?
[]水道代徴収形式: 定額制? 実費? 水道メーターいつ記録してどう請求?
[]下水 浄化槽?
[]ガス 都市ガス? プロパンガス?:単身はプロパンでもよい。家族は都市ガスがよい。安いから。
[]電気 中国電力?
[]電気にキュービクルはついていないか?(高圧電力を家庭用に変換する装置、維持コスト2万円程、全空物件だとすぐに電気が使えないことある。)
[]インターネット環境は?
[]ケーブルテレビ環境は?

客付け・ライバル物件について

[]ライバル物件の状況
[]適正家賃の見積もり(周囲の状況と将来の見通し)
[]周囲の平均的広告料: 3か月必要な地域はダメ
[]私立大学の学生の入居に頼っている地域でないか?
[]コンビニの撤退が最近ないか?: よくない兆候です あるなら要注意 詳しく調査を!
[]やたらと高利回りの物件が周囲に出てないか?

売買・運営に関連する会社とコンタクト
[] 仲介不動産会社
[] リフォーム会社
[] 司法書士
[] 管理会社
[] プロパンガス会社
[] 保険会社
[] 外壁塗装業者
[] 設備会社
[] 浄化槽清掃業者(一般に年1-2回で、一回3-5万円)
[] プロパンガスか都市ガスか?
[] 法人契約、保証会社契約はあるか?

収益計算・購入希望価格の決定詳細
[]事務所・店舗はなしで計算してCFでるか?
[]大規模修繕費用は?
[]リフォーム費用、は?
[]ハススクリーニング代は?
[]エアコン、コンロ、給湯器、ウォシュレット 交換費用は?(10年で交換)
[]エレベータ管理費、修繕・交換費用は?
[]浄化槽・受水槽管理費、修繕費・交換費用は?
[]境界確定の費用、登記修正の費用は?
[]現在の入居者の家賃の妥当性は?
[]駐車場借上代金は?
[]当面の外観の修繕費は?
[]消火設備の交換は?
[]インターネット設置したほうがよいならその経費は?
[]水から錆は出てないか?
[]雑排水管洗浄、浄化槽清掃、受水槽清掃はすぐに必要か?
[]現在貸す場合の、家賃を計算
[]利回りを再計算: 現在の予想家賃で計算
[]キャッシュフローは十分か? : 家賃の下落、現状維持費の上昇を加味したか?
[]返済は家賃収入の50%以下(できれば40%以下が理想)
[]イールドギャップ(単純法) : 表面利回りー借入金利率。 8%以上必須。
[]ROI 5%以上、経費率20%ROI 2%以上、経費率40%ROI 0.1% 以上のいずれか2つを満たす
[]本当のYeild Gap 1.5%以上(経費率20%) もしくは0.1%以上(経費率40%)
[]10年後の市場価値が購入価格の70%以上
[]10年後の賃量総収入が購入価格の80%以上
[]投下資本回収期間は2年以内
[]値段の 建物:土地 比率の決定: 最低 50:50 が希望 70:30 が良い。契約書に土地・建物(消費税額)すべて記載する事。
[]融資は減価償却年数以下でキャッシュフローがでる。もしくは、出口戦略が明確。
[]かつ、家賃 – 返済額 が 下のラインより上である
借入 3000万円 → 毎月15万円
借入 5000万円 → 毎月25万円
借入 1億円 → 毎月50万円
借入 2億円 → 毎月100万円

解体→新築の場合
[]解体費用:業者に見積
[]立ち退き費用
[]新築見積:業者に相談

融資契約
[]銀行
[]利率
[]期間
[]金額
[]抵当権設定契約(根抵当権設定は不可)
[]金銭消費貸借契約
[]団体信用生命保険:収益では不要か? 0.5% ほど利率があがってしまう
[]団信なしなら、生命保険を担保に
[]繰り上げ返済手数料確認

長期入居に有利な鉄板5項目(ファミリー向け)
[]南向き
[]家賃が安い
[]暮らしやすい間取り
[]暮らしに必要な施設/店舗が近い
[]適度の古さ

さらに確認

[]管理を任せる不動産会社の姿勢や強みの把握(得意物件、提携金融機関、良心的?)
[]建物は四角い?(耐震性能が良い)
[]鉄部分が多くない?(赤錆対策がかさむ)
[]一つの企業に一括借りされていないか?
[]満室でも、短期入居のさくら(オーナーの親族)の事あり。入居日の一覧も確認。
[]家賃滞納者はいないか?
[]周囲の物件に空きが多くないか?(その物件だけ満室というのはおかしい)
[]周囲に変な住居がないか?(犬etcが多い、ゴミがおおい、すさんでいる、暴力団っぽい?)
[]家賃保証の物件ではない
[]水道料金支払い方法
[]ガス料金支払方法
[]電気料金支払方法
[]共用部の電気代は?
[]周囲の調査: 店、学校、銀行、駐車場、ライバル物件
[]駐車場は十分か?
[]屋上点検
[]地下ピットはあるか? 水道管、汚水管の交換が簡単にできるか?
[]内装の引き渡し条件は?
[]外装・設備の引き渡し条件は?

役所・ネットでの確認
[]建築基準法第42条2項の規定。道路管理課で特別な制限がない確認
[]建築指導課で特別な制限がないか確認. 再建築不可等。
[]法務局で登記簿を確認: 現所有者、抵当権、面積が正しい?
[]将来防火地域になる予定はないか? もしそうなら防火基準を満たしているか?:都市計画課。インターネットでも。
[]ハザードマップ(地震、津波、水害、地盤、液状化、土壌汚染)
[]都市計画街路

借地権の場合の確認事項
[]土地所有者から承諾権がでるか?
[]借地権が旧法か?:  旧法は借地人に有利
[]契約期間は十分長いか?
[]更新料はいくらか?
[]建て替え承諾料はいくらか?
[]地代はいくらか?

物件視察Check List
(持っていくもの: 販売資料一式、地図、デジカメ、メジャー、方位磁石、水準器、テレカ)
[]物件はできれば、日当2-3万円でリフォーム屋さんか一級建築士さんと見に行く方が良い。
[]広告の条件を全て満たしているのか?
[]基礎にクラックが無いか?(幅0.3mm以上(テレフォンカードの厚さ)、深さ5mm以上): 不同沈下→調査中止 購入対象にならない
[]補修跡が多くないか?
[]外周
[]地形
[]日当たり
[]駐車スペース: 2.5×5.0 m (SUVも駐車できるサイズ) いくつ?
[]周囲の駐車場の数
[]公共交通
[]間取り
[]広さ
[]設備
[]ドアなどの立て付け良い?: 悪いと傾いていることも
[]床下等の慢性的な湿気を疑う所見はないか?(シロアリ、劣化リスク)
[]コンクリートの質はいいか?(黒っぽく、硬く、ツルツルなら良質)
[]コンクリート打ちっぱなしはデザイン性がいいがダメ。
[]壁の状態: タイルの浮き、割れ、はがれ、チョーキング(指でさわればわかる)、RCなら爆裂部位
[]RCでは外壁の表層に赤茶色のしみができてないか?(内部に病変)
[]屋上の防水は? 雑草はないか? 遠くから見る。上がれるなら上がる。
[]鉄部
[]周囲の環境: 静か、治安、幹線道路に出やすい
[]給湯器の更新状況は?
[]エアコン更新状況は?
[]ガスコンロ更新状況は?
[]トイレの更新状況は?
[]風呂の更新状況は?
[]管理は良いか?
[]駐車場の数、駐車しやすいか?
[]水準器、ゴルフボールで傾き確認
[]水害歴、水害の恐れは無いか?(低地、川の近く)
[]シロアリの恐れはないか?(蟻道:基礎の黒く細長い汚れ)
[]建つけがわるくないか(動くものは動かしてみる)
[]素足であるいてみて、へこみなど感じないか?
[]点検口の確認(水漏れ跡、カビの跡)
[]クロスのはがれ、カビ(かび臭いのはダメ)、腐食
[]換気カバーのグレード: ステンレスなら丁寧に施工した証拠の一つ(ステンレス、アルミ、プラスティックの順にグレードが高い)
[]玄関の靴箱、スペース
[]居室: 和室ある?
[]クローゼット?
[]天井、照明
[]ベランダ
[]屋根裏
[]床下
[]貯水槽とポンプ
[]浄化槽
[]給水管:プラスティック? 鉄?
[]井戸
[]ゴミ集積所: 敷地外が望ましい
[]ホームインスペクターに頼む必要ある?(1件:5-10万円)
[]外観・屋根・塗装: 塗装は粉が吹いていると再塗装が必要になる。+100万円のコスト計上。雨漏り歴、シミ。
[]できれば住民に聞き込み: 他の住人。騒音。最近の入居がやたら多くない? 水回りの状態。事件。不審人物。不満。治安。
[]土地の境界杭・境界標が入ってない物件は買わない方がよい。周囲の土地と境界が明確か?
[]道路境界標は確認できるか?
[]入居実態が感じられるか?(電気メーターの動き、物干しざお有無、共用ポスト)
[]部屋が見れるか? (満室だと無理)
[]時間を変えて複数回訪れたか?
[]動物の糞被害はないか?
[]接道義務を果たしているか?
[]私道がないか?
[]高圧電線有無。
[]セットバックは必要ないか?
[]水路はないか?(公図で青色):橋を架けるだけで使用許可がいる。
[]擁壁がないか?:あれば不可。直すのが大変。
[]周りがすべて住宅用途の地域か?: 第1種低層、第2種低層、または第1種中高層住居専用地域。第1種住居地域が良い。
[]上水道はあるか? (敷地内に水道メーター(青い蓋)がある)
[]浄化槽か下水道か?
[]浄化槽の古さ
[]浄化槽なら排水許可に将来も問題はないか?
[]集中浄化槽なら、管理者はだれか?
[]エレベーターの古さ
[]水道の供給方法(直結増圧式、受水槽式?)
[]水道の流れ 赤水でないか? しっかり水を出す
[]排水の流れ しっかり水をだす
[]専門家のチェックが必要か?
[]地中埋没物の可能性は?
[]湿気対策はしているか?(シロアリ)
[]漏水はないか?(木もコンクリートも水が大敵!)
[]雨漏りはないか? 特に軒天にしみがあると雨漏りあり → 1級建築士に相談
[]雰囲気は良いか?(結構第一印象は当たる)
[]メンテナンスのしやすさ( 2階建)
[]周囲に騒音のもとになる施設はないか?(工場、飛行機、電車)
[]忌避施設はないか? 周囲の建築物確認
[]異臭はないか?
[]越境物はないか?
[]道路側溝はあるか?管理者は?雨水排水の接続許可はでるか?側溝は道路に含まれるか?
[]止水栓は一件につき1つか?
[]井戸水の使用がないか? あれば水質検査済みか?
[]住居の様子: 荒れてないか?
[]共用部の清潔度: 管理会社の良し悪し
[]周囲の物件を確認: 入居率悪くない? 荒れている物件多くない?
[]事務所がある場合にはその会社: やくざ等問題ありそうな会社は入居していないか?
[]現地不動産会社のヒアリングx3: 買える事、管理を委ねられる会社を探している事伝えてヒアリング。 客付、広告料、管理料、清掃代金等

買付と条件の確認
[]買付証明書を出す(重要! 取り下げや、値段の変更は礼儀に反する!)
[]建物の消費税還付をうける事ができる税理士が必要
[]建物と土地の割合は? 建物の積算が10-20%でも50:50ぐらいにしたい。
[]引渡し前の減失・毀損時の規定があるか?
[]瑕疵担保責任についてどうするのか?(物理的瑕疵、権利の瑕疵、心理的瑕疵)。期間。:中古でも2か月つける! つけないなら 値引きする!
[]不動産情報告知書作成

最終確認事項: いろいろあるが要は下記に自信があればよい
[]安く買えているか?
[]想定家賃・費用は適切か? 修繕費用と税金は計算にいれたか(大規模、退去予定、当面の設備の更新料、事務所の退去時の扱い(新品返しの契約?)、法人税、消費税 等)?
[]返済比率は50%以下か?
[]満室経営できるか?
[]高く売れるか?

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