収益不動産購入決定後

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売買を行う事が決定した場合のチェックリスト(To Do)です
物件によって必要ない項目もあります。
状況に応じて修正してご使用ください。
日程の決定
[] 売買契約     月   日
[] 管理会社面談   月   日
[] 手付金解除日   月      日
[] 融資白紙特約   月   日
[] 決済: 通常平日午前中になる    月    日(2時間はみておく、平日)
管理会社選択
[] 管理会社内定・面談
[] 管理会社と契約
管理会社面談(管理方針の確認・整備状況の再確認)
[] 賃貸人に借主用の火災保険+個人賠償責任保険に加入してもらうこと
[] 火災報知機を設置している?
[] 消火器整備は?
[] 浄化槽管理は?
[] 貯水槽管理は?
[] 緊急対応は?
[] 管理料は?
[] 清掃代は?
[] Owner への希望あるか?質問
[] 契約条件詳細つめる
[] 家賃専用口座作成
[] 保証会社付きで敷金なしがおすすめ?
[] 空き部屋見る日程
[] 内部リフォーム是非&段取り
[] ゴミ撤去
[] 不要自転車撤去
[] 郵便受け
[] 各種プレート交換
[] 適切な家賃は?
[] 適切な敷金礼金は?
[] 広告料の相場は?
[] 客付け上あると嬉しいもの
[] 大規模修繕する場合はその打ち合わせ
[] 客付けターゲットの決定
売買契約前
[] 重要事項説明書を熟読したか? 不動産会社担当と一緒に。してくれないならお断りが無難。下記参照。
[] 売買契約書:内容吟味。下記参照。
[] 内装受け渡し条件詳細: リフォーム、現状回帰、エアコン、コンロ、キッチン、給湯器、インターホン、トイレ、風呂、洗面台、玄関、窓、壁、床、天井、バルコニー、照明、選択置き場
[] 外装・設備受け渡し条件確認: 浄化槽メンテ、受水槽メンテ、共用部メンテ、エレベーター、セキュリティー設備、駐車場
[] 必ず管理の目処をつけてから購入
[] 手付金準備: 現金? 小切手?. 債権処理案件は手付金無しでお願いした方が良い。
[] スケジュールに余裕があるか?
[] 抵当権がついている物件は、抵当権抹消の段取りを確認
[] 売主と所有者が同じか?
売買契約
[] 売り主の連絡先は?
[] 重大な瑕疵等重要な情報を意図的に隠していた疑いがあるなら怒ってみせて、値下げ交渉。席を立つのもあり。この場合は失礼ではなく当然。
[] 収入印紙は半々がよい:  *30000万円未使用印紙 金庫の財布に1枚ある
[] 重要事項契約書コピー、PDF化: 案・最終版ともに
[] 売買契約書コピー、PDF化: 案・最終版ともに
[] 手付金支払い
[] 手付金領収書
[] 抵当権は外れたか?   必ず売主へ振り込みは抵当権が外れてから行うこと!
売買契約書・重要事項説明書 記述の確認リスト
[] 契約締結日
[] 買主情報
[] 売主情報: 登記上の売主か確認。住所が登記簿と一致しているか?
[] 仲介業者の情報
[] 売主の住所確認できるもの: 印鑑証明、住民票、運転免許証  してないが間違いない
[] 物件価格: 建物、土地、それぞれの金額と消費税額を記載
[] 手付金額
[] 残金額
[] 違約金額
[] 敷金の取り扱いについて
[] 物件概要・構造・面積・築年数、住所、地目、階数、容積率、建ぺい率等正確か?
[] 融資概要: 金融機関名、金額、利率、期間
[] 融資決済日
[] 物件引き渡し日
[] 手付金公布日
[] 手付金放棄期限
[] ローン特約がついているか?
[] 融資白紙解約期限日
[] 地積の誤差について
[] 売り主は既存住宅売買瑕疵保険に加入するのか? 免債にするのか?
[] 瑕疵担保責任期限日: 業者は2年。個人は3か月が一般的。
[] 瑕疵申告覚書
[] 特約条項・告知事項確認: 各種管理、駐車場借り上げ、自動販売機、ゴミ回収、電柱
[] 境界画定有無について
[] 保証人・保証会社の引継ぎについて
[] 反社会勢力排除について: 詳細に
[] 訴訟管轄裁判所
[] 物件引き渡し前に天災などによる物件棄損時の記述
[] 売主負担免除関連:経年劣化、法律変更、周辺環境
[] 所有権の移転とともに賃貸人としての地位も移転することの明示
[] 滞納有無の提示
[] 滞納債権の取り扱いについて
[] 当面の受け取り賃料の精算方法について:  通常記載はない 念押しだけでも
[] 消防法などなんらかの条例の改定時期と重なる場合、その対応について:
[] 他の居住者による騒音・振動が生ずる場合があることの明記:
[] 最後に「本契約の定めにない事項、またはこの契約の定めについて解釈上疑義を生じた事項について売主及び買主が民法その他法令不動産取引の慣行に従い誠意をもって協議し定める」 との文言
[] その他 念書、覚書、各種特例の必要性:
登記
[] 担当司法書士
[] 委任状: 登記、抵当権設定
[] 料金見積もり確認: 抵当権設定、所有権設定の登録免許税は必ず自分で計算して照合する
[] 登記: 法務局で自分でできることも。銀行や不動産屋次第。
[] 売り主の抵当権抹消
[] 権利証書受け取り
権利証書内容確認: 記載事項の間違いがあるとあとで面倒
[] 目的欄が「所有権移転」である
[] 登記権利者欄が本人である
[] 物件所在地番が正しい
[] 権利証番号確認・記録:「受付番号」欄に記載
[] 受付番号横の年月日も記録
[] 登記簿に記録された権利証番号・日付と同じか確認
[] 地域によっては権利証書が発行されず、登記識別情報通知と登記完了証発行で代用されている: H17から。
保険
[] 損害保険:  火災&地震保険選択To Do
[] 生命保険: 残債額と同額で。途中で売却するなら平準払いがお得。
[] 生命保険契約: 保険代理店   保険会社:
[] 損害保険契約: 保険代理店   保険会社:
保険は大事: 事前に直すと 保険金は出ない。 保険をかけて壊れるとでる。築古ならたいて元は取れる。
名義変更
[] 家賃・共益費・駐車場代振込先: 家賃専用口座開設済
[] 水道支払い者名義: 岡山市水道局 (書類コピー未)
[] 給水装置名義: 岡山水道局 (書類コピー未)
[] 電気支払い者名義:
[] 管理会社契約者名義:
[] 貯水槽管理契約者名義:
[] 浄化槽管理契約者名義:
[] セキュリティー会社契約者名義:  会社。防犯、火災監視、給排水設備監視。円/月。翌月のを前払い。
[] 駐車場借り上げ契約者名義:
[] エレベーター管理契約者名義: 会社、エレベーターのType 、年4回(法定込)、hrs、円/月
[] ガス会社:
[] 清掃会社契約名義:
[] 滞納保証会社契約名義: 現在はなし。 今後の契約は         使用
[] NTT:インターネット 収入
[] ゴミ回収:
[] 自動販売機収入:
[] 玄関マットレンタルなどレンタルしているものがあれば契約確認:
[] 電柱敷地料収入:
[] 消防設備点検:
引継ぎ書類等
[] 敷金: 売買代金から引かれているか?
[] すべての住人の賃貸契約書
[] 連帯保証人の情報
[] 滞納保証会社契約書: なし
[] 住人の連絡先
[] 住人の火災保険
[] 住人の施設賠償責任保険
[] 印鑑証明
[] 保証会社の契約書類
[] すべての鍵
[] 高圧電力保安協会契約書: なし
[] 駐車場借り上げ契約書
[] エレベーター管理契約書
[] 清掃会社契約書
[] 登記済み権利証
[] 設計図書関係原本
[] 設備取説原本
[] 設備の保証書原本
[] すべての鍵
管理開始
[] 空室対策開始
[] オーナーチェンジを通知 依頼済み
[] 家賃振り込み先の変更手続き(重要!!) 電話+通知(登記簿謄本コピー添付)依頼済み
[] プロパンガス屋さん変更: 安くなる。コンロ、給湯器、エアコン交換。 依頼済み 可能か確認中
[] ゴミ除去: 自転車、ベッド
[] エアコン交換: できればガス屋
[] 郵便受け交換: 大型郵便用のもの設置補助使いたい
[] Keybox つける
[] エントランスライト   きれいに LEDに:
[] ゴミステーション:
[] 木の剪定 Or 引っこ抜く:
[] エントランスクリーニング
決済
[] 融資執行と残金精算
[] 抵当抹消
[] 書類受け取り: 上記
[] 鍵受け取り: 照合
[] 水道代金精算
[] アンテナ設置台等、付属設備からの収入清算
[] 家賃、駐車場、管理費、浄化槽、敷金、エレベーター、警備会社
リフォーム
[] 具体的方針決定
[] リフォーム会社選定
[] 見積
[] リフォーム後家賃設定
その他
[] 未登記建物の登記
[] 警備会社:必要なら。店舗・事務所。
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