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不動産管理について

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収益不動産管理のノウハウを簡潔にまとめました

管理会社と保証会社がしっかりしていればやる事は限られています
考え方にもよりますが、基本的に貸借人と関わりを持つ必要はありません

良い管理会社を選び、お任せしましょう

ただし、意思決定は自分が主導するようにしっかり管理会社とコミュニケーションをとる事が重要です

物件管理の概略と担当者
1) 賃料徴収 : 管理会社
2) 滞納者への対応 : 管理会社、保証会社
3) 賃料付け: 管理会社
4) 退去の際の原状回復: 管理会社 (相見積もりも管理会社にやって貰えば良い)
5) 故障箇所の修繕(相見積もりも管理会社にやって貰えば良い)
6) 定期清掃: 委託
7) 共有部分の電気代•水道代支払い: 自分
8) 管理会社からの入金確認: 自分
9) 固定資産税などの税金の支払い: 自分
10) 税金のタスク: 自分と税理士

管理会社の選び方
3社以上面談し比較する
物件の近くがベストです
集約化して規模のメリットを享受しましょう
IT化できない管理会社はダメ
ITのみに頼って、足で客付けを行わない管理会社はダメ
大家に相談できない管理会社はダメ
本音でぶつかれない管理会社はダメ
フットワークの鈍い管理会社はダメ
レスポンスの遅い管理会社はダメ
修繕見積もりの適当な管理会社はダメ
大家の得になる提案ができない管理会社はダメ
相場以下に家賃を下げたがる管理会社はダメ

家賃下げの提案時、その納得できる明確な根拠を説明しようとしない管理会社はダメ
再契約型定期借家契約に積極的であること。普及の努力をしていること。
物件タイプ、規模、地域、投資家が求めることによって最適な管理会社は変わる。
段取り: 業者選定 → 面談(たいてい店長)
管理会社選定の面談時に聞くこと

管理物件の入居率(90%以上必要)。何戸管理しているか? 従業員数。
観察すること: アナログすぎる業者はダメ。

仕事効率が悪い。

提案力。

レスポンスの速さ。

思考方法。

管理会社の経営状態できれば確認。
そのエリアの客つけに強いというデータがある事: 最寄り駅前に店舗がある。もしくは比較的近い主要駅の駅前に店舗がある。普通こういう強みはアピールになるので強い会社はデータをもっている。
管理に特化しているのがベスト
管理個数と入居率の実績確認
飛び込みで調査: その地域の空室率、平均広告費、需要等数字を把握している。
空室率の計算式も確認: いろいろルールをつくって、見せかけの低い空室率をだしている悪質なところもある。
複数物件を持っているときは、よほどのメリットが無い限り管理会社は統合
すぐに あそこも変えないと、ここも変えないと という管理会社はダメ。良い管理会社はいかにコストをかけないで済むかを考える。
従業員と管理個数のバランスを確認。良心的なところは 500戸/人が限界といわれる
管理会社は少なくともインターネットをフル活用しているところを選ぶこと
管理会社とはすべてをお任せできる信頼関係をつくること
管理手数料 目標は年間家賃収入の5%がふつう: サービス内容とのバランス
税理士もクラウド会計導入していると便利
広告費の使い方はどうか? 半分を自分たちで取ってないか?

自分の物件のあるエリアの管理会社であることが第一条件
できるだけ安くきちんと清掃してくれる管理会社が良い
その地域の客付け力の強い管理会社がよい
管理専門であるほうがよい(プロパティマネジメント型という)(米国出会った形。管理専門だと、客付けが弱くなりがちという意見もあるが、実際は売り上げ重視なのでさほど問題にならないという意見もある。また、仲介手数料と広告料の両手取りができないので、一体型管理会社には仲介会社が物件を紹介したがらない、鍵の所在の問題、ライバルに塩を送ることになる、オーナーの顔が見えない 等の問題で一体型はよほど客付けが強くないと むしろ客付けにも不利になりかねない。ノウハウがない。一体型はオーナーのみの味方になれない。)
管理専門でないなら、そのエリアの客付けが自社のみでとても強いところがよい。
一体型であるなら、幅広く募集の方法を少なくともとってもらう確約がないとダメ
プロパティマネジメント型なら、大手がよい(スケールメリットが働く)
24時間対応センターのある管理会社が良い

家賃の管理
楽に集金するためには管理会社に集めてもらって、自分の口座に振り込んでもらうのがベスト
管理会社倒産のリスクがある

敷金
自分で管理することで、管理会社の倒産リスクを回避

管理もめんどうくさくはない

▼営業免許があるか確認する
免許には、建設大臣免許(二つ以上の都道府県に事務所を構えて営業すること)と都道府県知事免許(一つの都道府県に事務所を構えて営業すること)がある。
免許証番号は、例えば「建設番号( )第○○○○号」と表示。( )の数字は五年毎(平成八年四月より)に行われている更新の回数。数字が大きいほど古く業者の信用度の目安になる。

▼業者名簿を閲覧する 名簿は都道府県の宅建業担当課で閲覧できる。
◦代表者、商号、事務所の所在地を確認。(変更が多い場合は問題が多いということ)
◦過去の実績を見る。
◦資料を見て、取り引き件数等から事業状態がわかる。
◦建物取引主任者を調べる。 建物取引主任者の免許を持っている人の、名義だけを借りている場合がある。建物取引主任者が、事務所に専従しているか確認。
◦資産状況を調べる。
過去の行政処分等を調べる。
その他業者団体等に加盟しているかなどについて調べる。

管理会社を変えるかどうか?
満室管理が長い間できているなら、変えなくてもよい

管理会社との付き合い方
管理会社に対するマニュアルを少しずつ作成する(できれば管理会社が自主的にやるほうがよい)
報告、連絡、相談をしっかりしてもらう
フローチャートを作る
管理会社が必要かどうか? そもそも検討する必要がある(管理会社がなにもやっていない、というのは本質をついているという話も)
住人に、手紙を出して信頼関係構築。
3万円以上の修繕は、必ずオーナーに相談してもらう。
簡単な差し入れ2ヶ月に1回
管理会社訪問は1ヶ月1-2回: 安定したら 季節に1回
修繕のマージンについて: 10%ぐらいが目安。 売買の仲介を頻回にしてもらって、マージンなしの例も

管理費
3-5% が相場
スケールメリットがあるなら下げてもらうのもあり
都心なら1-2%もありえるようだ

遠方の物件での管理会社の選び方
必ず3社以上面談し比較する
現場に見に行くことができないというのが最大のデメリット
追加費用で物件確認サービスを管理会社にしてもらう手もある(第3者に依頼するほど客観的ではないが、追加料金を払うなら普通の良心のある会社はいいようにやってくれるはず)
第三者の物件確認サービスを利用する手もある
初めは季節に1回は現地で管理会社と打ち合わせする
安定してきたら半年に1回でOK

接待
優秀な管理会社の担当者、良く客付けしてくれる仲介業者とは時々飲みにいって親交を深めたほうがよい。情報交換にもなる。

駐車場管理
各部屋に割り当て作る

管理の基本方針
住人に快適に住んでもらうのが基本
清潔は絶対!
適切な修繕・リフォーム計画を立てる: 先行投資の意識。これをやっている大家は少ないので差別化できる。
退去者を出さないのが大事
敷金を2ヶ月とって、経年劣化は貸し主が負担すると明記した方が信頼関係が築ける。

管理会社の業務
管理会社の業務
建物管理業務:
清掃業務 シルバー人材センター等に依頼可能
点検業務 業者に直接依頼可能 法定点検 各種メンテナンス
機械警備
定期巡回(大家が時々チェックできるならほとんど意味ない)
建物改修工事 自分で計画できる
既存入居者対応業務:
家賃集金 自動振込義務化でOK.  管理を強化したいならアプラス等のの集金代行サービスで対応可能
入居者トラブル、要望への対応: 特化したサービスはある。調べてみる価値はある。管理会社が必要な主な理由はここだろう。
入居者への提案: あまり重要であるシチュエーションはない。
退去時の立ち会いと敷金成算: 管理会社が必要。自分が暇なら自分で可能。実務のみ依頼するという手もある。
マンスリーレポート作成

賃貸仲介業務
客付 部屋の客付け + 長期入居を促す コツ : リフォーム、原状復帰、募集、問い合わせ対応、内見、来店時提案、来店後フォロー
申込み、審査、契約書作成、契約
初回家賃、敷金礼金入金、送金管理
鍵受け渡し・引き渡し
保証会社は必ず利用
連帯保証人も必要: 住人が負担すべき修繕費などは保証会社は保証してくれない

法定点検を行わないのはダメ!
やっていない人がおおいが、これは義務!

経費のめやす
一般管理業務・退去立ち合い業務: 家賃の5%
新規契約・募集: 賃料+共益費の0.5か月分
更新業務:更新料の50%
建物管理業務(法定点検、メンテナンス、清掃等):別途
火災警報装置点検: 点検(38000円/ 15部屋 消火器6500円処分日 書類代12000円 リサイクルシール 500円/個 受信機の電池交換 20000円 本体交換 3000円/個
クリーニング: ワンルーム 12000-15000円

清掃(一番大事!)
業者に頼む。 月2回で 7500円-3万円
シルバー人材センターに頼むという手も。(業者よりは不確実) 2時間時給1000円
草刈り: 以外にかかる。1回3万円が相場。少ないなら自分で時々やってもよい。

清掃・植栽

木: はやめに抜いておく。 大きくなると簡単に抜けない。
植木: 剪定は業者。3-5万円。いらない植木は除去した方が無難。
清掃状況は時々自分で確認すべし.
自分で時々清掃してみる。

リーシングマネジメント
まずリーシング戦略を立てる: いつまでに、賃料は?(可能な限り高い家賃を見極める)、敷金礼金はどの程度?、リフォームはどの程度?
募集賃料と成約賃料を使い分ける
ステップ1: 幅広く募集をかける。メール(FAX)DM、電話、訪問、レインズ、HP。
ステップ2: 賃貸仲介会社の営業マンに紹介してもらう。広告料は大事、効果絶大。便利・おしゃれな部屋をつくる。部屋の長所短所ををわかりやすく。人間関係。営業マンの質を見る、質問してみる。良い営業マンを覚えて良い関係を築く。インセンティブは会社の方針に従って。良いマイソクを作る。

定期的に必要な点検とマネジメント
雑排水管清掃
消防設備点検

浄化槽管理

談合されていることが多いので、値段交渉厳しい事が多い

自治体で決められた保守点検の回数がある
年1回の水質検査
年1回の清掃義務(全抜気型単独処理浄化槽は半年に1回)

を課せられるのが一般的

退去時のクリーニング
費用をはじめから賃貸借契約書に負担してもらうことを明記するのが最近は一般的
よい業者を知ることが大事。
管理会社に確実な情報がないなら、空室がでたら、数社試してくれと依頼する。

便利屋さんの利用: 空室が長引いたときに、ほこりをはらったり、空気を入れ替えたりしてくれる便利屋さんを確保しておくとよい。

入居者の保険未加入対策
更新しているかどうかは自動的にはわからない
保険会社に問い合わせしてもらう
保証会社とセットになった火災保険にはいってもらうのが一番よい:2年払いではなく、月々払い、自動引き落としにすれば、入居者にとって未加入を防げる。振り込み費用もかからない。

家賃滞納対策
家賃保証会社が一番!
保証料徴収方法の違い
①クレジットカード決済:毎月家賃と一緒に引き落とし。デメリット:滞納の事実把握にタイムラグがある。
②分割払い(契約時と更新時):相場3-5万円。更新時はその半分。滞納分の回収が良い。デメリット:倒産が多い。更新時に引っ越してしまうリスク。
③一括払い(契約時に一括で):契約料が高く初期費用が高くなる。デメリット:たぶん保証会社が倒産するリスクが一番高い。

保証会社がついても連帯保証人はできるだけつけること

孤独死対策
保険で対応: 本人に加入してもらう。
身元引受人の確保
定期的に電話する
高齢者見守りサービスの利用
自殺でなければ告知事項にはならない。

不動産投資につかえる補助金
セーフティーネット保証5号: 最大1部屋100万円リフォーム費用が補助される。3か月以上空室であることなど、条件あり。

自主管理になってしまった場合の豆知識
解約時注意  収益不動産トラブルシューティング 参照
滞納保証取次: 日本賃貸保証株式会社(岡山市にあり) アールエムトラスト フォーシーズ等の会社あり
巡回・清掃: シルバー人材センター
退去: リフォーム会社の立ち合いサービスを利用し、その場で費用負担の承諾書もらう
緊急対応: 依頼可能な会社の例
マルチ救急24株式会社、TOKAI リセプションサービス、JBR 生活救急グループ スーパーコールセンター (月200円x戸数が目安)

エレベーター管理

POG (Parts, Oil, Grease) 契約:部品は実費。築10年までしか所有しないならこっち
フルメンテナンス契約:エレベーター設置時にしか選べない

POGは大きな交換物品などは別途お金が必要
POG契約 15000-30000円
フルメンテナンス契約 3-7万円
エレベーター専業が安い

長期空室の臭い対策
定期的に水を流す

水道
契約形態は2つ
①1棟全体をワンオーナーとして契約
②1棟を部屋数だけの小口に分けた集合体として契約

駐車場の確保
不測の場合借り上げが一番
借り手がいない場合に持ち出しになるのはしょうがない

土地を買うという手もある

消防設備点検
6ヶ月に1度の法定点検
3年に1度の消防署への報告

放置自転車の処理
管理会社に頼むだけ
手順は以下の通り
①自転車ごとに札をつける
②全戸に廃棄手順を明記した案内を出す
③期日に放置自転車を廃棄する

その他
便利屋さんの利用: リフォーム業社より安い
除草
小さい修繕

電子ブレーカー導入の注意点
メーカーの実績: ジェルシステム(1972年)、NEOインターナショナル(1999年)、ネオコーポレーション(2002年)、エスコ(2005年)
取り付け業者の実績: オルテ(2010年);ジェルシステム取り扱い   CITV (2013年)
アフターケアはどうなのか?
壊れた場合の対応は?
保険などがあるのか?
普通のブレーカーへの復旧はコストがかかるのか?
基本的に、kW数でコストが変わることはない。
導入コストは 25-40万円ぐらいのようだ。 45-60万円は高すぎと思え。

物件の部位別管理について
エントランス: 可能な範囲できれいにしたほうがよい。コスパの高い部位。
廊下: 排水良好か? 外廊下は防水が必要
玄関扉: 鍵の種類(電子キー導入?)。塗装。
玄関土間: 素材はデザイン、防水性、抗よごれ、すべりやすさ 等で。長尺シートが賃貸物件にはコスパが良い。
和室: 遮音性が高い。保湿性が高い。カラー畳。
梁・柱: クロス。タイルは初期費用高いがランニングコストは低い。
戸: 引き戸がよい

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